一、 二手房貸款年限計(jì)算最長(zhǎng)是多少?

二手房貸款年限計(jì)算最長(zhǎng)可以貸30年。在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行會(huì)根據(jù)貸款的人的經(jīng)濟(jì)狀況、年齡以及二手房的房齡等因素來綜合確定二手房的實(shí)際可貸年限。一般情況下借款人的年齡與貸款期限之和不能超過65年，如果是優(yōu)質(zhì)客戶可適當(dāng)延長(zhǎng)至70年。另外，二手房按揭貸款通常最高額度不超過所購(gòu)房屋價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的50%。貸款期限不超過15年減去房屋已使用年限，最長(zhǎng)不超過20年減去房屋已使用年限。貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率。

二、影響二手房貸款年限的因素

1、房齡：實(shí)際上直接影響房貸年限的就是房齡的問題，在買二手房的時(shí)候一定要查看好這個(gè)房子的房齡，一般來說，購(gòu)買房齡偏老的二手房獲批的貸款年限都比較短，在實(shí)際價(jià)值評(píng)估的時(shí)候會(huì)更加謹(jǐn)慎。

房齡越低，說明房屋質(zhì)量越好，成數(shù)越新，房貸年限就越長(zhǎng);

相反，房齡過長(zhǎng)則年限則越短，甚至還會(huì)被拒貸。

房齡超過20年，且面積過小的房子，銀行很可能直接拒貸，更有少數(shù)銀行規(guī)定房齡在15年以內(nèi)的二手房才可以貸款，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房可以放寬條件。

2、貸款人年齡：如果是年輕人購(gòu)買二手房的話，貸款沒什么影響，就怕年紀(jì)比較大的，年齡越大，獲批貸款年限越短。很多商業(yè)銀行在審核房貸時(shí)將申請(qǐng)人年齡放在第1位。

雖然國(guó)家規(guī)定不超過退休年齡的職工都可以貸款買房，但實(shí)際上考慮到借款人的還款能力，銀行在審批房貸時(shí)，都會(huì)要求貸款期限與借款人年齡之和不得超過一定年限，一般是60年或65年。

3、土地的使用年限，我們住宅的是70年的產(chǎn)權(quán)，公寓是40年的，通常都是房齡是短于土地使用年限的。部分銀行對(duì)土地使用年限也有規(guī)定，要求貸款年限不得大于土地使用年限。