自從1998年房改以來，國內(nèi)房價一直在持續(xù)上漲，全國房價從之前的2000元/平米，漲到了2021年一季度的1.1萬元/平米，漲幅達到了5.5倍。同時，一線城市的房價也從之前的3000元/平米，漲到了現(xiàn)在的6-7萬元/平米。與此同時，多數(shù)國內(nèi)居民的收入只在3-7000元之間，目前高房價已經(jīng)遠遠脫離了當?shù)鼐用竦馁徺I力。

為此，我們國家開始了房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是2021年的房地產(chǎn)調(diào)控更是高達651次，數(shù)量之多歷史罕見。而受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，國內(nèi)房價從去年一季度開始出現(xiàn)了下跌，從最高時的1.1萬元，跌到今年一季度的9845元/平米，同比跌幅達到了10.7%。與此同時，不少房企的銷售業(yè)績也是非常慘淡，甚至有房企的業(yè)績同比下降近五成。

面對當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量價齊跌”的調(diào)整行情，今年已經(jīng)有55個城市放松了對房地產(chǎn)的調(diào)控，比如取消限購、松綁限售、降低購房首付比例和房貸利率，甚至給購房者發(fā)放現(xiàn)金補貼，有些城市還出臺了“限跌令”。希望房地產(chǎn)市場能夠重新煥發(fā)生機。不過，從目前情況看，一些地方對房地產(chǎn)松綁所起到的效果并不明顯。

現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩種觀點：一種對未來房價持看漲的態(tài)度，這部分人認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整只是暫時的，在房地產(chǎn)調(diào)控放松之后，未來房價還會出現(xiàn)報復性反彈。另一種對未來房價持看跌的態(tài)度。認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)漲了20多年，基本上沒有出現(xiàn)過大的調(diào)整，而這次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了拐點，未來房價很可能會跌到人人都買得起房的程度。

而被譽為“金融市場”的黃奇帆則表示：在拐點過后，是房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的開始。而目前房地產(chǎn)市場無論是從價格，還是成交量上，都出現(xiàn)了明顯的拐點。對于黃奇帆的觀點，獨立的經(jīng)濟學家馬光遠也給出了相同看法。他認為當前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了自98年房改以來第一次大家形成的共識，那就是房地產(chǎn)要往下走了，未來房價下跌將會成為常態(tài)。

現(xiàn)在問題來了，2022年不買房，5年后是“蔥價”還是“金價”？我們認為，未來房價既不會出現(xiàn)“蔥價”，也不會出現(xiàn)“金價”。在未來幾年內(nèi)，房價會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，逐步回歸居住屬性，與當?shù)鼐用袷杖霋煦^。主要原因有以下幾個：

第一，過去國內(nèi)的房價之所以會出現(xiàn)大漲，主要是購房需求量在上升，這個購房需求主要是城鎮(zhèn)化進程的推進，大量農(nóng)村居民進城買房，成為了新市民。不過，現(xiàn)在國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到64%，已經(jīng)逐步接近尾聲。

此外，大規(guī)模的棚改拆遷也已經(jīng)終結(jié)，棚改逐步變成舊改，不再會有大量的拆遷居民拿著補償款到處買房了。未來幾年，國內(nèi)購房需求將大幅減少，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供大于求的局面。

第二，受到疫情，以及各行各業(yè)不景氣的影響，很多企業(yè)都在裁員降薪，不少購房者都調(diào)低了收入增長預期，并且放棄了原來的購房計劃。這樣一來，房地產(chǎn)市場的購房需求明顯減少。與此同時，看到目前房價下跌，很多炒房者都持觀望的姿態(tài)。對于炒房者來說是買漲不買跌，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)失去了賺錢效應。

第三，房產(chǎn)稅離我們越來越近了。早在去年10月份，我國高層就宣布將擴大房產(chǎn)稅試點城市，未來將會有越來越多的城市開始房產(chǎn)稅試點。據(jù)專家預計，我國的房產(chǎn)稅將會在“十四五”期間正式實施。而房產(chǎn)稅主要是增加房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的成本，這對于遏制投機炒房需求是很有幫助的。未來幾年，將會有更多的房源拋向市場，國內(nèi)房價將會平穩(wěn)回落。

第四，現(xiàn)在國內(nèi)各地都在加快保障房建設，主要是廉租房和共有產(chǎn)權(quán)房，這是對城市的中低收入家庭進行托底。未來中低收入家庭可以申請購買共有產(chǎn)權(quán)房。所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是一半產(chǎn)權(quán)歸個人，一半產(chǎn)權(quán)歸政府，這樣一來，中低收入家庭的購房成本就大幅降低了。而正是保障房對商品房市場的需求產(chǎn)生分流，未來商品房價格會逐步回歸合理區(qū)間。

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩種不同的觀點，一些人認為只要等到調(diào)控階段過去之后，房價會出現(xiàn)報復性反彈，現(xiàn)在買房要趁早。而另一些人覺得房價已出現(xiàn)趨勢性調(diào)整，將來房價會很便宜，多數(shù)人都買得起房。而我們則認為，房地產(chǎn)調(diào)整已成為趨勢，未來房價既不可能出現(xiàn)大漲，也不會跌至“蔥價”，而是會去投資化，逐步回歸居住屬性，與當?shù)鼐用竦氖杖胂鄴煦^。