自從1998年房改以來，國內(nèi)房?jī)r(jià)一直在持續(xù)上漲，全國房?jī)r(jià)從之前的2000元/平米，漲到了2021年一季度的1.1萬元/平米，漲幅達(dá)到了5.5倍。同時(shí)，一線城市的房?jī)r(jià)也從之前的3000元/平米，漲到了現(xiàn)在的6-7萬元/平米。與此同時(shí)，多數(shù)國內(nèi)居民的收入只在3-7000元之間，目前高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。

為此，我們國家開始了房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是2021年的房地產(chǎn)調(diào)控更是高達(dá)651次，數(shù)量之多歷史罕見。而受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，國內(nèi)房?jī)r(jià)從去年一季度開始出現(xiàn)了下跌，從最高時(shí)的1.1萬元，跌到今年一季度的9845元/平米，同比跌幅達(dá)到了10.7%。與此同時(shí)，不少房企的銷售業(yè)績(jī)也是非常慘淡，甚至有房企的業(yè)績(jī)同比下降近五成。

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的調(diào)整行情，今年已經(jīng)有55個(gè)城市放松了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，比如取消限購、松綁限售、降低購房首付比例和房貸利率，甚至給購房者發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼，有些城市還出臺(tái)了“限跌令”。希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠重新煥發(fā)生機(jī)。不過，從目前情況看，一些地方對(duì)房地產(chǎn)松綁所起到的效果并不明顯。

現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩種觀點(diǎn)：一種對(duì)未來房?jī)r(jià)持看漲的態(tài)度，這部分人認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整只是暫時(shí)的，在房地產(chǎn)調(diào)控放松之后，未來房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。另一種對(duì)未來房?jī)r(jià)持看跌的態(tài)度。認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)漲了20多年，基本上沒有出現(xiàn)過大的調(diào)整，而這次房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，未來房?jī)r(jià)很可能會(huì)跌到人人都買得起房的程度。

而被譽(yù)為“金融市場(chǎng)”的黃奇帆則表示：在拐點(diǎn)過后，是房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的開始。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是從價(jià)格，還是成交量上，都出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)。對(duì)于黃奇帆的觀點(diǎn)，獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也給出了相同看法。他認(rèn)為當(dāng)前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了自98年房改以來第一次大家形成的共識(shí)，那就是房地產(chǎn)要往下走了，未來房?jī)r(jià)下跌將會(huì)成為常態(tài)。

現(xiàn)在問題來了，2022年不買房，5年后是“蔥價(jià)”還是“金價(jià)”？我們認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)既不會(huì)出現(xiàn)“蔥價(jià)”，也不會(huì)出現(xiàn)“金價(jià)”。在未來幾年內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，逐步回歸居住屬性，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^。主要原因有以下幾個(gè)：

第一，過去國內(nèi)的房?jī)r(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)大漲，主要是購房需求量在上升，這個(gè)購房需求主要是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大量農(nóng)村居民進(jìn)城買房，成為了新市民。不過，現(xiàn)在國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到64%，已經(jīng)逐步接近尾聲。

此外，大規(guī)模的棚改拆遷也已經(jīng)終結(jié)，棚改逐步變成舊改，不再會(huì)有大量的拆遷居民拿著補(bǔ)償款到處買房了。未來幾年，國內(nèi)購房需求將大幅減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供大于求的局面。

第二，受到疫情，以及各行各業(yè)不景氣的影響，很多企業(yè)都在裁員降薪，不少購房者都調(diào)低了收入增長(zhǎng)預(yù)期，并且放棄了原來的購房計(jì)劃。這樣一來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購房需求明顯減少。與此同時(shí)，看到目前房?jī)r(jià)下跌，很多炒房者都持觀望的姿態(tài)。對(duì)于炒房者來說是買漲不買跌，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失去了賺錢效應(yīng)。

第三，房產(chǎn)稅離我們?cè)絹碓浇?。早在去?0月份，我國高層就宣布將擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，未來將會(huì)有越來越多的城市開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)。據(jù)專家預(yù)計(jì)，我國的房產(chǎn)稅將會(huì)在“十四五”期間正式實(shí)施。而房產(chǎn)稅主要是增加房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的成本，這對(duì)于遏制投機(jī)炒房需求是很有幫助的。未來幾年，將會(huì)有更多的房源拋向市場(chǎng)，國內(nèi)房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)回落。

第四，現(xiàn)在國內(nèi)各地都在加快保障房建設(shè)，主要是廉租房和共有產(chǎn)權(quán)房，這是對(duì)城市的中低收入家庭進(jìn)行托底。未來中低收入家庭可以申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)房。所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是一半產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，一半產(chǎn)權(quán)歸政府，這樣一來，中低收入家庭的購房成本就大幅降低了。而正是保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生分流，未來商品房?jī)r(jià)格會(huì)逐步回歸合理區(qū)間。

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩種不同的觀點(diǎn)，一些人認(rèn)為只要等到調(diào)控階段過去之后，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，現(xiàn)在買房要趁早。而另一些人覺得房?jī)r(jià)已出現(xiàn)趨勢(shì)性調(diào)整，將來房?jī)r(jià)會(huì)很便宜，多數(shù)人都買得起房。而我們則認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)整已成為趨勢(shì)，未來房?jī)r(jià)既不可能出現(xiàn)大漲，也不會(huì)跌至“蔥價(jià)”，而是會(huì)去投資化，逐步回歸居住屬性，與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胂鄴煦^。