貸款買(mǎi)房的具體流程如下：

第一步、選房、簽協(xié)議、付首付

選好房子，同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或售房的原房主簽訂購(gòu)房協(xié)議，然后支付首付款給對(duì)方。

第二步、提出申請(qǐng)、提交資料

準(zhǔn)備好個(gè)人***、當(dāng)?shù)爻Ｗ?hù)口本或者暫住證、經(jīng)濟(jì)收入證明文件（比如銀行流水、存單）、購(gòu)房協(xié)議與首付款收據(jù)等相關(guān)材料前往指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行申請(qǐng)，從柜臺(tái)處領(lǐng)取申請(qǐng)表進(jìn)行填寫(xiě)，填完確認(rèn)一遍信息無(wú)誤再連同攜帶的資料一并交給工作人員。

第三步、審核、評(píng)估

銀行接受客戶(hù)的貸款申請(qǐng)后會(huì)對(duì)資料展開(kāi)審核，并且查詢(xún)客戶(hù)的個(gè)人征信報(bào)告，同時(shí)會(huì)安排評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估客戶(hù)所購(gòu)房產(chǎn)的具體價(jià)值。等審批結(jié)果出來(lái)后，無(wú)論是否通過(guò)都會(huì)立馬發(fā)送消息通知客戶(hù)（若審批通過(guò)，將會(huì)核定貸款金額）。

第四步、簽合同、辦抵押

收到銀行發(fā)送的審批通過(guò)的消息通知后及時(shí)前往網(wǎng)點(diǎn)簽訂貸款合同，以及去當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理房屋抵押登記手續(xù)。

第五步、銀行放款

銀行會(huì)將貸款資金發(fā)放至客戶(hù)名下銀行卡當(dāng)中（正常情況下會(huì)在一到兩個(gè)月內(nèi)到賬），后續(xù)系統(tǒng)會(huì)將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或售房的原房主指定收款賬戶(hù)里。

貸款買(mǎi)房的注意事項(xiàng)主要有以下幾點(diǎn)：

1、弄清當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房政策規(guī)定

不同城市，買(mǎi)房政策規(guī)定可能會(huì)有所不同，以長(zhǎng)沙為例：

1）在長(zhǎng)沙市穩(wěn)定就業(yè)且無(wú)住房的非本市戶(hù)籍家庭連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。

2）市外遷入的戶(hù)籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶(hù)的除外），落戶(hù)滿(mǎn)1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在長(zhǎng)沙市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅/社會(huì)保險(xiǎn)，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。

2、確保自己符合房貸要求

申請(qǐng)房貸要滿(mǎn)足的基礎(chǔ)條件是：

1）申請(qǐng)者年滿(mǎn)十八周歲，具備完全民事行為能力；

2）有當(dāng)?shù)赜行Ь恿羯矸?，符合?dāng)?shù)刭I(mǎi)房政策規(guī)定；

3）個(gè)人信用良好，征信報(bào)告里沒(méi)有不良記錄或嚴(yán)重負(fù)面信息；

4）擁有穩(wěn)定、合法的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，具備按時(shí)償還貸款本息的能力。

若辦理的房貸類(lèi)型為公積金貸款，還有以下幾點(diǎn)要求需要滿(mǎn)足：

1）公積金繳滿(mǎn)規(guī)定時(shí)間

一般需要連續(xù)按時(shí)足額繳存六個(gè)月及以上，且需要是當(dāng)?shù)乩U存的住房公積金才能申請(qǐng)公積金貸款買(mǎi)房。若要用住房公積金在異地貸款買(mǎi)房，需要所在城市開(kāi)通異地公積金貸款業(yè)務(wù)，且兩地住房公積金互通才行。

2）賬戶(hù)處于正常繳存狀態(tài)

如果住房公積金賬戶(hù)被封存，暫時(shí)辦理不了貸款，只有提取業(yè)務(wù)不受影響，需要等之后賬戶(hù)啟封、重新續(xù)繳上住房公積金后方才有機(jī)會(huì)辦理貸款。

3）公積金貸款次數(shù)未超限

若已經(jīng)辦過(guò)一次公積金貸款，需要將該筆貸款還清，然后才能申請(qǐng)新的公積金貸款；如果已經(jīng)辦過(guò)兩次公積金貸款，無(wú)論貸款是否結(jié)清，都無(wú)法再申請(qǐng)新的公積金貸款。

3、計(jì)算房貸的可貸額度

1）商業(yè)貸款

可貸額度取決于所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值、個(gè)人資信水平和還貸能力等因素。

2）公積金貸款

①可貸額度與住房公積金賬戶(hù)余額有一定倍數(shù)關(guān)系；

②各地區(qū)會(huì)規(guī)定最高額度上限。

不同地區(qū)規(guī)定的倍數(shù)關(guān)系和最高額度上限可能不一樣，以長(zhǎng)沙、深圳兩地為例：

長(zhǎng)沙

①長(zhǎng)沙市繳存職工(含省直分中心)可貸額度仍按借款人夫妻雙方住房公積金賬戶(hù)余額之和的15倍計(jì)算。

②長(zhǎng)沙市住房公積金最高貸款額度為七十萬(wàn)，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度為八十萬(wàn)。

深圳

①公積金貸款額度為申請(qǐng)人住房公積金賬戶(hù)余額的14倍，或者申請(qǐng)人和計(jì)算可貸額度的共同申請(qǐng)人住房公積金賬戶(hù)余額之和的14倍。

②個(gè)人申請(qǐng)貸款，額度最高不超過(guò)五十萬(wàn)；共同申請(qǐng)人共同參與額度計(jì)算，貸款額度最高不超過(guò)九十萬(wàn)。

4、買(mǎi)房要考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力

1）經(jīng)濟(jì)收入一般的客戶(hù)不建議選擇高價(jià)位、大面積的平層、別墅等等。

2）辦貸時(shí)提供給銀行的流水月進(jìn)賬不能低于房貸月供的兩倍。

5、善用住房公積金

公積金貸款與商業(yè)貸款相比會(huì)更優(yōu)惠：

1）利率更低

①公積金貸款

執(zhí)行央行貸款基準(zhǔn)利率，中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。5年（含）以下和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年（含）以下和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

②商業(yè)貸款

利率以相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（LPR加60個(gè)基點(diǎn)）。

2）首付更少

①公積金貸款

建筑面積不超過(guò)九十平方米。首付最低只需要支付房屋總價(jià)款的20%；建筑面積超過(guò)九十平方米。首付最低需要支付房屋總價(jià)款的30%。

②商業(yè)貸款

首套房首付最低一般需要支付房屋總價(jià)款的三成左右（具體以當(dāng)?shù)亟?jīng)辦分行規(guī)定為準(zhǔn)）；關(guān)于二套房首付比例規(guī)定，國(guó)務(wù)院明確規(guī)定最低不低于房屋總價(jià)款的40%。

6、要選擇好貸款銀行

1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)要求客戶(hù)去其合作銀行申請(qǐng)房貸。

2）客戶(hù)最好去自己業(yè)務(wù)往來(lái)多的銀行申請(qǐng)房貸。

3）大型商業(yè)銀行比城市銀行服務(wù)更好。

7、選定合適的還款方式

房貸的還款方式主要有兩種：等額本息和等額本金

1）等額本息

在整個(gè)還貸期間月還款額都保持一致（利息和本金占比會(huì)不斷變化，還款前期利息占比大，隨著客戶(hù)逐漸還款，利息占比逐月遞減，本金占比逐月遞增），適合收入處于較穩(wěn)定狀態(tài)的客戶(hù)。

2）等額本金

會(huì)先將貸款總額等分，然后每月償還相同數(shù)額的本金和剩余貸款在該月產(chǎn)生的利息，因此月還款額會(huì)越還越少，適合有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，能承擔(dān)前期較大還款壓力的客戶(hù)。