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提前還房貸怎么還劃算?

2024-12-16 12:14:49 來源:互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載或整理

提前還房貸怎么還劃算,需要分情況討論:

1、提前結(jié)清

1)等額本息還款法

等額本息是指,每月歸還固定的金額(包含貸款本息),計算公式為:每月月供額=貸款本金×[月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷{[(1+月利率)^還款月數(shù)]-1}。采用此時方式還款,當(dāng)還貸時間已經(jīng)到了中期,此時已經(jīng)還了大部分利息,之后還的大部分都是本金,此時提前還貸意義大。

2)等額本金還款法

等額本金還款法是指,將貸款總額按照貸款月數(shù)均分,每月還款額中本金部分不變,利息逐月遞減,每月還款額也隨之遞減,計算公式:每月月供額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計額) ×月利率。采用此種方式還款,若還貸期超過1/3,此時利息已經(jīng)還了一半,此時提前還款不劃算。

因此,提前結(jié)清房貸時,若采用等額本息還款法,當(dāng)還款時間<貸款期限的1/2時,此時還款劃算。若采用的是等額本金還款法,當(dāng)還款時間<貸款期限的1/3時,此時還貸劃算。

2、提前還部分

房貸提前還部分后,用戶通常有兩種還款方案選擇:縮短年限和減少月供,所選方式不同,利息的支出也會有所差異。假設(shè)用戶貸款50萬,期限為20年,貸款利率為5.3%,目前已還5年,用戶準(zhǔn)備提前還貸資金為20萬,按照還款方式不同,具體如下:

1)等額本息

提前還貸前,每月月供額為3383.2元,剩余本金還有419487.16,提前部分還貸后:

縮短年限:每月月供額為3,368.83元,總共節(jié)省的利息為149576.22元,剩余貸款期限還有77個月,相比原還款計劃少了103個月。

減少月供:每月月供額為1,770.18元,利息總共節(jié)省90343.30元。

2)等額本金

提前還貸前,首月還款額為4291.67元,每月還款額以9.2元左右的金額遞減,剩余本金還有37.5萬,提前還貸后:

縮短年限:首月還款額為4577.26元,月還款額按16.8元左右的金額逐月遞減,總共節(jié)省的利息為131727.08元,剩余貸款期限還有46個月,相比原還款計劃少了134個月。

減少月供:首月還款額為1,745.14元,月還款額按4.29元左右的金額逐月遞減,共節(jié)省的利息為79941.67元。

通過上述數(shù)據(jù)可以看出,無論采用何種還款方式,縮短年限相比于減少月供方式,所付出的利息成本更低,但是相對來說還款壓力也會比較大。

溫馨提醒:提前還貸時,除了需要考慮利息支出成本外,還需要根據(jù)實際情況出發(fā),要量力而行。此外,對于利率比較低的公積金貸款,也不建議辦理提前還貸。

本文標(biāo)簽: 房貸提前還款

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