城市房價的飛漲帶動了小產權房的出現，但是小產權房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的購房合同在國土房管局不會給予備案，是屬于無效合同。本文就小產權房買賣合同效力問題為大家分析，僅作參考。

一、小產權房買賣合同的效力和風險

（一）小產權房屋買賣合同的效力

小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。

（二）小產權房屋買賣合同的風險

1、無法取得房屋使用權：《民法典》規(guī)定：

靠前百五十七條??民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

違法小產權房的建設、銷售者不具備房屋建設、銷售資格，沒有在***部門登記備案?，F實中因小產權房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致大量購房者無法取得房屋占有使用權，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。

2、不能**房產證：《關于加快推進農村集體土地確權登記發(fā)證工作的通知》第十條規(guī)定，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。

3、不能上市交易：小產權房不是商品房，即使是合法的小產權房目前也沒有完全放開流轉，不能上市交易，無法**抵押貸款，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。

4、沒有質量保證：目前，絕大多數的違法小產權房在建造時，無規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工驗收，是沒有任何質量保證的違法建筑。很多小產權房在實際使用中出現墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標準。一旦發(fā)生房屋質量***，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權都找不到對象，只能自行承擔損失。

5、可能被***或沒收：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民***城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”一旦違法小產權房被依法***或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。

閱讀了上面的案例及客服分析，相信大家對小產權房買賣合同效力的問題都有了一個大致了解，如果您還有小產權房買賣相關的法律疑問，歡迎免費咨詢我們的律師，他們將會為您提供解答。