近日，住建部下達(dá)相關(guān)通知，規(guī)定境外人士只能在境內(nèi)購(gòu)買一套用于自住的住房，這也被稱為外籍人士限購(gòu)令。青島作為沿海開放城市，根據(jù)市商務(wù)局發(fā)布的《青島市十二五”商務(wù)發(fā)展前景規(guī)劃》，預(yù)計(jì)2015年在青島工作和常住的外國(guó)人將達(dá)到20萬(wàn)人。記者對(duì)外籍人士在青島的購(gòu)房情況進(jìn)行了調(diào)查，從1999年首次出現(xiàn)外籍人士購(gòu)房到現(xiàn)在，已經(jīng)有上萬(wàn)套房子被外籍人士買走，來(lái)自20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外籍人士在青島置業(yè)。不到兩年的時(shí)間，外籍人士又新辦了1000多個(gè)房產(chǎn)證，最牛的***客一次便辦了15個(gè)房產(chǎn)證。近兩年 ，青島有外銷證的樓盤已經(jīng)達(dá)到了90家，開發(fā)區(qū)和李滄區(qū)正成為外籍人士置業(yè)的熱門區(qū)域。
A 記者調(diào)查
樓盤有外銷證才可外賣”90家樓盤具備資格
城陽(yáng)區(qū)是韓國(guó)人、日本人在青島的主要聚集區(qū)。在城陽(yáng)區(qū)某樓盤從事房產(chǎn)營(yíng)銷工作的小陳，在樓盤年初開盤的時(shí)候曾接待韓國(guó)購(gòu)房者 ，當(dāng)時(shí)來(lái)了三個(gè)人，其中有兩名是韓國(guó)人，還有一名中國(guó)人。房子都看好了，價(jià)格也很滿意，戶型是套三戶型 ，面積比較大。”小陳告訴記者 ，但有政策規(guī)定，樓盤如果賣給外國(guó)人必須要有外銷證。我們樓盤當(dāng)時(shí)沒(méi)有**外銷證，沒(méi)法賣給韓國(guó)人。最后以他的中國(guó)朋友的名義買的。”
12月3日，記者采訪了解到，這幾年來(lái)，青島具備外銷證的樓盤已經(jīng)達(dá)到了 90家。這些樓盤主要分布在城陽(yáng)區(qū)、開發(fā)區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)。市南區(qū)隨著新開樓盤的減少，申請(qǐng)外銷證的樓盤也少了。而膠南也出現(xiàn)了外國(guó)人購(gòu)房的情況，開始有樓盤申請(qǐng)外銷證，即墨也有樓盤申請(qǐng)到了外銷證。目前，萊西還沒(méi)有樓盤申請(qǐng)外銷證。據(jù)了解，樓盤申請(qǐng)外銷證程序比較繁瑣，而且并非所有樓盤都能通過(guò)申請(qǐng)，有些樓盤也可能由于種種原因，無(wú)法獲得外銷證。
即使樓盤申請(qǐng)了外銷證，也不可能以外銷為主。現(xiàn)在國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，在青島新添房產(chǎn)的外籍人士比前幾年還是少了一些。”小陳向記者介紹說(shuō)。
開發(fā)區(qū)最受外國(guó)人青睞嶗山一月成交兩套，買主是外籍人士
從1999年開始有外國(guó)人在青島置業(yè)，城陽(yáng)區(qū)一直是成交量最高的區(qū)域，一度形成了不少外國(guó)人聚居的小區(qū)，比如千禧龍國(guó)際村、天泰·韓國(guó)城等。而從2009年起，這樣的局面開始發(fā)生改變，西海岸樓市的代表區(qū)域——開發(fā)區(qū)逐漸成了熱點(diǎn)。這從開發(fā)區(qū)樓盤**外銷證的積極性便可以看出來(lái)。從2009年到現(xiàn)在，開發(fā)區(qū)**外銷證樓盤數(shù)已經(jīng)超過(guò)了城陽(yáng)區(qū)，而兩區(qū)的開盤總量不相上下。
早先時(shí)候，在韓資企業(yè)最集中的城陽(yáng)區(qū)，聚居區(qū)悅?cè)A園，環(huán)境非常好，住戶80%以上是韓國(guó)人，其余是日本人，房子都不租給中國(guó)人，小區(qū)門口掛著涉外商住小區(qū)的字樣。隨后產(chǎn)生了很多韓國(guó)人或中國(guó)朝鮮族人開的韓國(guó)料理、洗浴中心、健身房和酒吧。最多的時(shí)候 ，韓國(guó)人的數(shù)量甚至超過(guò)了 10萬(wàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者介紹說(shuō)，后來(lái)，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，韓國(guó)人從青島幾乎是大撤離。這兩年比較平穩(wěn)了，城陽(yáng)區(qū)熱度也減了不少，而開發(fā)區(qū)隨著橋隧效應(yīng)的顯現(xiàn)，很受外國(guó)人的青睞。之前的千禧龍花園就有不少外國(guó)人購(gòu)買。外國(guó)人首選高品質(zhì)樓盤。千禧龍花園一期住宅2003年5月開始入住，二期由5棟塔式高層海景公寓組成，建筑面積為9萬(wàn)余平方米；提高智能化配套標(biāo)準(zhǔn)，采用行業(yè)領(lǐng)先的成品化裝修模式，實(shí)現(xiàn)環(huán)保居住。”
李滄區(qū)申請(qǐng)外銷證的樓盤也在增多，嶗山區(qū)也是如此。上個(gè)月的時(shí)候 ，嶗山區(qū)成功成交了兩套房子，買主都是外籍人士。其中一套還是二手房。外國(guó)人買房子手續(xù)很麻煩，二手房所在小區(qū)也得有外銷證，外籍人士需要準(zhǔn)備的證明材料也很多。我們成交的那套在嶗山區(qū)，屬于自住需求。”太平洋房屋的楊先生告訴記者。
來(lái)自20多個(gè)國(guó)家的外籍人士在青置業(yè)
記者在采訪中了解到，上世紀(jì)90年代亞洲金融危機(jī)以來(lái)，部分領(lǐng)受月救濟(jì)金上萬(wàn)元的失業(yè)者遷居青島開始異國(guó)創(chuàng)業(yè)，同時(shí) ，中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛又吸引了大量高素質(zhì)的創(chuàng)業(yè)人員前來(lái)尋找商機(jī)，部分韓國(guó)企業(yè)也紛紛在青島設(shè)立分部，這些都吸引著更多的韓國(guó)高學(xué)歷人才與資金同步進(jìn)入青島。早在2000年，外國(guó)人主要集中的工作生活區(qū)域只是城陽(yáng)區(qū)和市南區(qū)，隨著近年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，李滄區(qū)、嶗山區(qū)的外國(guó)人也逐漸增加，尤其是開發(fā)區(qū)，本來(lái)是外國(guó)人***置業(yè)相對(duì)排斥的區(qū)域，如今也居住著很多外國(guó)人士。很多開發(fā)商都主動(dòng)邀請(qǐng)韓國(guó)分銷商開辟韓國(guó)人市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)最著名的有韓國(guó)代理商席光春，像泛海名人廣場(chǎng)、翰林苑、千禧龍花園、千禧龍國(guó)際村等高檔社區(qū)面向韓國(guó)人銷售的部分都是由他做的代理。2008年之前每年可以成交200套左右。
目前除了韓國(guó)、日本、美國(guó)幾個(gè)國(guó)家，澳大利亞、加拿大、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、意大利等國(guó)家的外籍人士也在青島置業(yè)，非洲等發(fā)展中地區(qū)的外籍人士也多了起來(lái)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，***國(guó)家和地區(qū)的外籍人士還是非常少的。據(jù)了解，目前有 20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外籍人士在青島置業(yè)。
拿韓國(guó)人來(lái)說(shuō)。在韓國(guó)由于土地稀缺，居民住宅多以多層或高層公寓為主，對(duì)建筑形態(tài)的選擇意向比較吻合韓國(guó)人這種思維定勢(shì)，因此他們選擇電梯公寓，認(rèn)為方便、安全、視野開闊。韓國(guó)家庭沒(méi)有計(jì)劃生育”的限制，通常有 2~3個(gè)孩子，家庭人口多，自然對(duì)房屋的居住面積需求較大，對(duì)房屋的功能劃分要求也十分嚴(yán)格，不僅要?jiǎng)屿o分離”，還要實(shí)現(xiàn)家政勞作與生活享受”的分離 、客用通道與清潔通道”的分離等。
◎新聞背景
外國(guó)人現(xiàn)在只能買1套房
近日，住建部與國(guó)家外匯局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知》規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。文件要求，各地房地產(chǎn)主管部門在**境外個(gè)人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗(yàn)證購(gòu)房人持有的房屋情況外，還增設(shè)了查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)。而在境外機(jī)構(gòu)方面，文件也同樣增設(shè)了查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)，按照新規(guī)定，今后，外國(guó)人在青島只能購(gòu)買一套房。島城樓市專家張百忍(博客)表示，這算是外籍人士限購(gòu)令，但對(duì)整個(gè)青島樓市的影響微乎其微，外籍人士購(gòu)房比例非常低。
購(gòu)房數(shù)據(jù)
1000
不到兩年，外籍人士新辦1000多個(gè)房產(chǎn)證
早在2006年7月11日，商務(wù)部等六部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，即業(yè)內(nèi)所說(shuō)的限外令”。其中規(guī)定：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。也就是說(shuō)，境外人士如果想要在青島買房，至少要符合3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：在中國(guó)內(nèi)地居住滿一年，除想要購(gòu)買的房屋外在中國(guó)內(nèi)地沒(méi)有第二套房產(chǎn)，并且所購(gòu)房產(chǎn)僅用于自用自住。
即使出臺(tái)了限外令”，這一年半以來(lái)，在青島購(gòu)房的外籍人士仍然非常多。從2009年到現(xiàn)在，到底有多少套房子被外籍人士買走了？這個(gè)數(shù)據(jù)無(wú)法統(tǒng)計(jì)。有這樣一個(gè)細(xì)節(jié)：外籍人士相中房源，交了房款與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，等新房交房后，正常入住。中國(guó)人會(huì)在靠前時(shí)間**房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證在手，心里踏實(shí)。而外籍人士**房產(chǎn)證需要的材料很多，需要填寫真實(shí)姓名等。有知情人士告訴記者，很多已經(jīng)購(gòu)房的外籍人士都沒(méi)有及時(shí)**房產(chǎn)證。現(xiàn)在到相關(guān)部門**房產(chǎn)證的外籍人士，有些甚至是在2003年買的房子。外籍人士**房產(chǎn)證一般有幾種情況：出售房子，需要房產(chǎn)證；回國(guó)；工作調(diào)動(dòng)。
最新數(shù)據(jù)顯示，從去年到現(xiàn)在，不到兩年的時(shí)間里，外籍人士新**了1000多個(gè)房產(chǎn)證。知情人士透露，這兩年外籍人士的購(gòu)買套數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)據(jù)。值得注意的是，這 1000多個(gè)房產(chǎn)證，一半以上都是韓國(guó)人的。
15
最牛***客一次辦15個(gè)房產(chǎn)證
從1999年開始，外籍人士便開始在青島購(gòu)房了，已經(jīng)有11個(gè)年頭了。這期間，平均每年大約得給外籍人士**五六百個(gè)房產(chǎn)證，算下來(lái)光**的房產(chǎn)證也有6000多張了。這個(gè)數(shù)字只是其中的一部分 ，知情人士透露 ，至少有上萬(wàn)套房子被外籍人士買走了。這些房子中，大約有一半至今沒(méi)有**房產(chǎn)證 ，但所有者是外籍人士，可以隨時(shí)**房產(chǎn)證。
太平洋房屋的一位工作人員告訴記者，外國(guó)人到店里登記房源，等購(gòu)房者看好房子后，有些才開始**繁瑣的手續(xù)，平時(shí)他們都是居住，省下這些手續(xù)。等到出售的時(shí)候，才開始**。這方面與中國(guó)人確實(shí)不同。
2006年之前，對(duì)于外籍人士的購(gòu)房限制還是比較松的。只要資金充裕，外籍人士可以購(gòu)買很多套房子。
2005年前后，青島房?jī)r(jià)上漲還是很穩(wěn)定的，這讓部分外籍人士嘗到了***的甜頭。
一方面，在青島租房住，高檔小區(qū)的租金還是很高的，如果選擇住酒店，年租金能達(dá)到六位數(shù)。當(dāng)時(shí)的青島房?jī)r(jià)，尤其是郊區(qū)還是很便宜的，城陽(yáng)區(qū)一平方米才幾千塊錢，一套房子幾十萬(wàn)便可以搞定。這期間，不少外籍人士選擇了自己買房，尤其是韓國(guó)人。即便將來(lái)回國(guó)，也可以把房子賣掉或者轉(zhuǎn)租給其他韓國(guó)人。當(dāng)時(shí)曾有人一次買好幾套，自己住一套，還對(duì)外出租，效益還挺好。”林憲周介紹說(shuō)。
記者了解到，目前的最高紀(jì)錄是，外籍人士一次** 15個(gè)房產(chǎn)證 ，是公寓。
B 探訪外國(guó)人居住小區(qū)
來(lái)自7個(gè)國(guó)家，80% 都是外國(guó)人
12月4日上午，記者來(lái)到了位于城陽(yáng)區(qū)的天泰城，這是目前外國(guó)人在青島居住的最大小區(qū)。天泰城巴塞羅那小區(qū)，建筑面積約22萬(wàn)平方米，容積率0.75，綠化率45%，也是青島最大的全裝修社區(qū)。巴塞羅那區(qū)共有55個(gè)樓座，1269戶，目前有來(lái)自韓國(guó)、日本、加拿大、澳大利亞、美國(guó)等7個(gè)國(guó)家和地區(qū)的居民入住。天泰韓國(guó)城總建筑面積10.45萬(wàn)平方米 ，可入住家庭870戶，人口達(dá)2500人；天泰漢城區(qū)建筑面積約為45000平米 ，共328戶，以小高層、高層為主，戶型有兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳等，面積也從108平方米到220平方米不等。其裝修風(fēng)格定位于以高舒適度為目標(biāo)的韓式風(fēng)格。目前外國(guó)人占了大約80%。
據(jù)了解，天泰新羅園是天泰城五期。新羅園項(xiàng)目總占地面積41530平方米；總建筑面積82000平方米(地上75000平方米)；容積率1.8；綠化率36% 。目的是打造青島的國(guó)際化居住區(qū)，純韓式的戶型及裝修。天泰新羅園共11棟樓，為9~ 13層的薄板式小高層住宅。共587套，一期共145套。整個(gè)小區(qū)為封閉小區(qū)，組團(tuán)之間不封閉，高標(biāo)準(zhǔn)韓式精裝修房屋。
韓國(guó)房?jī)r(jià)高不穩(wěn)定，在青島買合算
在天泰城韓國(guó)城小區(qū)內(nèi)，記者采訪到了韓國(guó)人車正國(guó)(化名)。車先生是2005年在天泰城買的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格才4000元/平方米左右，他買了一套130多平方米的，還是精裝修，總價(jià)50多萬(wàn)元人民幣，比韓國(guó)房?jī)r(jià)要低很多。據(jù)了解，受金融危機(jī)影響，近兩年韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)雖然有所回落，但與韓國(guó)人的收入水平相比仍然偏高。韓國(guó)國(guó)民銀行今年9月5日發(fā)布的年收入對(duì)比住房?jī)r(jià)格比率(PIR)”顯示，首爾地區(qū)平均每套房?jī)r(jià)格為4.5億韓元，是市民平均年收入的11.7倍。這意味著，首爾市民全年一分錢不花地儲(chǔ)蓄，也需要賺11.7年才能買得起一套房子。在首爾偏遠(yuǎn)處買一套100平方米的公寓房需要5億韓元(約合295萬(wàn)人民幣)，市區(qū)和中心區(qū)則要7億~8億韓元。在首爾的黃金住宅區(qū)江南一帶，一套豪華3居室住房標(biāo)價(jià)1100萬(wàn)人民幣以上，普通的公寓樓每平方米至少要5萬(wàn)~6萬(wàn)元人民幣。
另外，11月16日韓國(guó)房產(chǎn)信息調(diào)查報(bào)告顯示，11月以來(lái)的平均住房?jī)r(jià)格為每 3.3平方米963萬(wàn)韓元，與去年同期的1075萬(wàn)韓元相比下滑了 10.4% 。與之相比，青島市房?jī)r(jià)這幾年卻一直很穩(wěn)定，處于上升階段。車先生告訴記者，他這套房子如今價(jià)格在6000元/平方米以上。
中介會(huì)多國(guó)語(yǔ)言，戶型都是外國(guó)風(fēng)格
在天泰城社區(qū)，記者看到周邊所有的飯店、超市都標(biāo)注著韓語(yǔ)提示，甚至連草叢中的請(qǐng)勿踩踏”字樣也帶著韓語(yǔ)。在附近的一個(gè)房產(chǎn)中介，所有房源均通過(guò)韓語(yǔ)表達(dá)，包括戶型、面積、價(jià)格等。記者看到，中介內(nèi)的看房協(xié)議也是兩種語(yǔ)言，漢語(yǔ)和韓語(yǔ)。在這家中介，三名工作人員正在用韓語(yǔ)交流，難道這是一家韓國(guó)中介？中介一位工作人員告訴記者，是中國(guó)人開的，在城陽(yáng)有十幾家分店。我們店是兩年前開的，我們平時(shí)都學(xué)韓語(yǔ)，英語(yǔ)也會(huì)。”記者了解到，這家中介里的房源幾乎全是天泰城社區(qū)的房源 ，部分房東為外國(guó)人。有的外國(guó)人已經(jīng)回國(guó)了，房源由我們代賣，這些房源很多都是外國(guó)人在出售，但現(xiàn)在看，買家大多為中國(guó)人。”
記者看到，大多數(shù)房源的戶型面積都很大，超過(guò)100平方米，高的甚至有200多平方米 。工作人員介紹說(shuō)，外國(guó)人大多喜歡大戶型的房屋。另外，在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，社區(qū)周邊的中介收取中介費(fèi)的方式也有所不同。在市區(qū)，中介服務(wù)費(fèi)都是由買房者來(lái)出，而在這里，中介費(fèi)由房東和購(gòu)房者一起出，雙方各出總房款的1%。
外國(guó)人拋售，價(jià)格便宜上千元
在房屋中介記者看到，一套面積112平方米的房源價(jià)格是68萬(wàn)元，單價(jià)僅6000多元。即使是小戶型房源，價(jià)格也僅維持在6500元/平方米左右。記者采訪周邊三家中介了解到，目前社區(qū)內(nèi)在售房源非常多，價(jià)格都很穩(wěn)定，6000~7000元/平方米，多層價(jià)格高點(diǎn)，高層也差一些。如今的市場(chǎng)上，外籍人士購(gòu)房人數(shù)要少于出售人數(shù)。也就是說(shuō)不少外國(guó)人在賣房子，而買房子的屬于少數(shù)。值得注意的是，單價(jià)6000多元，還是精裝修，封閉式管理，這比周邊價(jià)格要低1000元左右。
2009年青島房?jī)r(jià)一直很高，而韓元卻出現(xiàn)貶值的情況，連一向大手大腳的外國(guó)***者也望而卻步了。2008年以前，外國(guó)人在青島購(gòu)房一買就是好幾套，尤其是韓國(guó)人。這種現(xiàn)象從2009年基本就沒(méi)有了，越來(lái)越多的外國(guó)人開始選擇租房居住。”業(yè)內(nèi)人士林憲周向記者介紹說(shuō)，加上今年國(guó)家出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，外國(guó)***客基本上消失了。高房?jī)r(jià)也打擊了他們?cè)谇鄭u的***熱情?，F(xiàn)在在二手房市場(chǎng)上，很多外國(guó)人選擇租房。青島房租市場(chǎng)更加穩(wěn)定，房租上漲不大。現(xiàn)在外國(guó)人買房子，一是買了自用幾年，二是等房子升值后再賣出從中獲利。”