一、最高法院關(guān)于居間合同的規(guī)定的有哪些?

根據(jù)《民法典》第九百六十一條 【中介合同定義】中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

居間合同，又稱(chēng)“中介服務(wù)合同”。是指居間人根據(jù)委托人的要求為委托人與第三人訂立合同提供機(jī)會(huì)或進(jìn)行介紹，而委托人須向居間人給付約定報(bào)酬的協(xié)議。特征：(1)其合同標(biāo)的不是法律行為，而是介紹訂約的勞務(wù);(2)居間人在委托人與第三人訂立的合同中既非當(dāng)事人，亦非任何一方的代理人，而是中間媒介人;(3)它是有償合同，居間人只有在居間產(chǎn)生有效結(jié)果時(shí)才可請(qǐng)求報(bào)酬給付。

居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買(mǎi)賣(mài)雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。無(wú)論何種居間，居間人都不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。居間合同的主體：委托人可以是任何公民、法人;而居間人只能是經(jīng)過(guò)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營(yíng)業(yè)的法人或公民。

二、中介如如何避免跳單

中介公司面臨“跳單”的被動(dòng)局面，與中介公司的看房確認(rèn)單條款的設(shè)計(jì)缺陷有著十分重要的關(guān)系。

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。按照這一規(guī)定，居間報(bào)酬包括信息費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。提供信息是中介服務(wù)的主要義務(wù)。中介公司提供的此項(xiàng)服務(wù)為客戶(hù)提供了極大的方便，避免了客戶(hù)為尋找房源付出勞苦，節(jié)約了時(shí)間，為此客戶(hù)理應(yīng)支付中介信息費(fèi)。但是對(duì)于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、**貸款、納稅和房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)允許客戶(hù)有所選擇，也就是說(shuō)客戶(hù)有權(quán)選擇提供房源信息的中介公司完成，同時(shí)也可以選擇自己完成或者委托他人完成，對(duì)此中介公司無(wú)權(quán)加以限制。

但是，目前各中介公司在看房確認(rèn)單中，并未將中介費(fèi)用清晰地劃分為提供信息費(fèi)和后續(xù)促成成交服務(wù)費(fèi)，而是籠統(tǒng)的把上述兩種費(fèi)用綁在一起。一旦形成訴訟，法院會(huì)認(rèn)為中介公司無(wú)理剝奪了客戶(hù)完成后續(xù)交易的選擇權(quán)，從而導(dǎo)致促成雙方合同成立的服務(wù)費(fèi)用法院無(wú)法支持。與此同時(shí)，中介公司又不能舉證證明“從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”，因此信息費(fèi)法院也無(wú)法支持。這就是中介公司“跳單”案件敗訴的主要原因。

鑒于此，中介公司務(wù)必在看房確認(rèn)單的條款設(shè)計(jì)中，明確的將居間服務(wù)費(fèi)中的信息費(fèi)單獨(dú)列出。因此，看房確認(rèn)單的主要條款應(yīng)當(dāng)具備以下內(nèi)容：1、確認(rèn)本公司提供的房屋信息為客戶(hù)首次知曉;2、客戶(hù)看房后沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)該房，則不交中介費(fèi);但是看房后客戶(hù)或者其親屬購(gòu)買(mǎi)了此房，說(shuō)明客戶(hù)采用了中介公司提供的信息，因此應(yīng)當(dāng)向中介公司支付信息費(fèi)。信息費(fèi)的數(shù)額或者計(jì)算方法應(yīng)當(dāng)約定的明確、具體。信息費(fèi)的支付時(shí)間，應(yīng)當(dāng)約定于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后的五日內(nèi)支付，逾期應(yīng)支付違約金。3、客戶(hù)要求中介公司提供后續(xù)服務(wù)的，包括簽訂合同、**貸款、納稅、過(guò)戶(hù)等，按照雙方約定的價(jià)款，另行給付后續(xù)服務(wù)費(fèi)?？捶看_認(rèn)單條款這樣設(shè)計(jì)的結(jié)果，就是雙方通過(guò)簽字蓋章確認(rèn)了“從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”的具體數(shù)額或者是計(jì)算方法，這樣如果客戶(hù)“跳單”，中介公司主張給付信息費(fèi)，法院就沒(méi)有理由不予支持了。