?一、不動產(chǎn)包括哪些，有什么特征嗎

不動產(chǎn)，是指依照其物理性質(zhì)不能移動或者移動將嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟價值的有體物。不動產(chǎn)是指土地和土地上的定著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設(shè)施等等;生長在土地上的各類植物，如樹木、農(nóng)作物、花草等，需要說明的是，植物的果實尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動產(chǎn)。

不動產(chǎn)特征：

1、自然特性。

2、社會經(jīng)濟特性：體現(xiàn)人們之間的社會關(guān)系和不動產(chǎn)景氣循環(huán)經(jīng)濟關(guān)系的特性。

二、不動產(chǎn)登記的效力是怎樣的

一是物權(quán)變動的效力，一般來說，以法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，都是從登記之日起發(fā)生物權(quán)變動的效果，凡是依法需要**登記的，其不動產(chǎn)物權(quán)的變動，都需要依法**登記，只有從**登記時起才發(fā)生物權(quán)的設(shè)立和變動。

二是權(quán)利推定效力，是指登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)被推定為法律上的權(quán)利人，在登記沒有更正也沒有異議登記的情況下，只能推定登記記載的權(quán)利人就是物權(quán)人。我國《物權(quán)法》第16條確認(rèn)了此種登記的效力。

法律依據(jù)：

《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定，本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。