兩代人各有各的道理 胖胖和小兔準(zhǔn)備結(jié)婚,月初,他們?cè)谯粗菘粗辛艘惶灼诜?面積89平方米,如采用一次性付清方式,可享受9.5折優(yōu)惠,總價(jià)為142萬(wàn)元,如果采用按揭方式,則3成和6成首付的優(yōu)惠分別為9.8折和9.7折。
為了籌集房款,胖胖和小兔的父母共籌集了100萬(wàn)元的現(xiàn)金,尚有40余萬(wàn)元左右缺口。 在一次性買(mǎi)房,還是按揭付款的問(wèn)題上,兩代人產(chǎn)生了分歧。胖胖的父母考慮到自己有一套60平方米左右的***房,如果出售可以套現(xiàn)90萬(wàn)元左右,使用一次性付款后尚有余錢(qián)作為婚嫁金儲(chǔ)備,可以避免未來(lái)小兩口按揭產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)壓力。孩子則認(rèn)為,以房換房不劃算,賣(mài)掉意味著少了固定資產(chǎn),雙方都有公積金,還能享受首套房的優(yōu)惠,最重要的是父母不會(huì)因此拮據(jù)。
為了解決兩代人的分歧,記者帶著案例咨詢(xún)了國(guó)際金融***師傅浩達(dá),讓他為兩代人來(lái)支支招,看看誰(shuí)的方案更經(jīng)濟(jì)。 情況分析： 胖胖是***部門(mén)的企編人員,年收入4萬(wàn)元左右,公積金月繳225元；小兔在一家企業(yè)上班,年收入6~7萬(wàn)元左右,公積金月繳285元,雙方的工作穩(wěn)定,雙方組合家庭后,合計(jì)年收入11萬(wàn)元?？紤]到一年后的裝修及結(jié)婚所需婚嫁金,需留存40萬(wàn)元。
目前,胖胖家的***房在出租階段,月租1300元,地段不錯(cuò),但不是學(xué)區(qū)房,也暫無(wú)拆遷可能,房屋陳舊,每年有一定的維修支出。經(jīng)計(jì)算,房屋的年化租售比僅為1.73%,遠(yuǎn)低于市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率3%,可以考慮出售。 按雙方實(shí)際情況,公積金最高貸款額度為40萬(wàn)元。目前公積金貸款利率為4.5%,五年以上商業(yè)貸款利率為6.55%,考慮到雙方公積金都在繳納,如不使用,意味著公積金只能存在賬戶(hù)中不能取出,只能按銀行活期利率累積。
賣(mài)房,不貸款,全額付款 從數(shù)據(jù)看,***性房產(chǎn)不是學(xué)區(qū)房而且租售比過(guò)低,建議賣(mài)房回收資金90萬(wàn)元,可合計(jì)持有現(xiàn)金190萬(wàn)元,預(yù)留婚嫁金40萬(wàn)元,剩余150萬(wàn)元,通過(guò)以房換房的形式,可以全額付清購(gòu)買(mǎi)婚房。
適用人群：保守型家庭 優(yōu)點(diǎn)：1、沒(méi)有貸款壓力,生活質(zhì)量可以得到保障。
缺點(diǎn)：1、供父母養(yǎng)老的***性收入減少,若父母養(yǎng)老收入不高,需考慮未來(lái)父母養(yǎng)老問(wèn)題。
2、夫妻雙方公積金部分不能得到充分利用。 不賣(mài)房,公積金和商業(yè)組合貸款,4成首付 將房產(chǎn)作為父母未來(lái)的養(yǎng)老收入保留,考慮不賣(mài)房?，F(xiàn)有資金100萬(wàn)元,扣減40萬(wàn)婚嫁金,實(shí)際可用于購(gòu)房款為60萬(wàn),加上公積金部分尚不足以購(gòu)買(mǎi)婚房,故還需要配置商業(yè)貸款45萬(wàn),扣除公積金部分,自己還需繳納大約4800元/月,年還款約5.76萬(wàn)元,約占總收入的52.4%,將會(huì)直接影響到以后的生活質(zhì)量,不建議采納。
適合人群：預(yù)計(jì)將來(lái)雙方收入會(huì)有明顯增加的家庭 優(yōu)點(diǎn)：1、保留父母的***性房產(chǎn),一定程度上保障了父母的晚年生活質(zhì)量。2、充分利用了公積金貸款
缺點(diǎn)：1、貸款比例較重,會(huì)影響以后生活質(zhì)量。2、并沒(méi)有解決***性房產(chǎn)租售比低的狀況。 賣(mài)房,公積金貸款,6成首付 賣(mài)房加上現(xiàn)有現(xiàn)金,扣除婚嫁金40萬(wàn),實(shí)存現(xiàn)金150萬(wàn)元。按揭20年,除去公積金貸款,實(shí)際月還款額約在1500元左右,在可支配收入的合理范圍內(nèi)。
如選擇6成首付,只需支付87萬(wàn)左右,考慮到資金結(jié)余比較充足,可以考慮付款105萬(wàn)元,剩余40萬(wàn)選擇公積金貸款。購(gòu)房后剩余45萬(wàn)元現(xiàn)金可用作父母養(yǎng)老,按目前興業(yè)銀行一年期***5%的收益計(jì)算,年收益達(dá)2.25萬(wàn)元,已經(jīng)超過(guò)之前租房收入。而對(duì)于月收入9160元的家庭來(lái)說(shuō),每月1500元左右的還款,也不會(huì)有太多壓力,完全可以保證現(xiàn)有的生活質(zhì)量不受影響。