我國(guó)此前發(fā)布的REITs和房地產(chǎn)關(guān)系不大，主要收益來源是高速公路收費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、垃圾焚燒發(fā)電等。所以，又被稱為公募基礎(chǔ)設(shè)施基金。不過，近期與房地產(chǎn)相關(guān)的REITs即將來臨。

保障性租賃住房REITs什么意思？

【1】REITs

即英文Real Estate Investment Trusts的縮寫，譯為房地產(chǎn)投資信托基金，但我國(guó)此前發(fā)布的REITs和房地產(chǎn)關(guān)系不大，主要是高速公路、產(chǎn)業(yè)園等的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

【2】保障性租賃住房

保障性租賃住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。

所以說保障性租賃住房REITs，就是主要收益是來源于保障性租賃住房的一種基金。目前，首批保障性租賃住房REITs項(xiàng)目已被交易所受理。

保障性租賃住房REITs有哪些？

【1】中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱：中金廈門安居保障性租賃住房REIT）

底層資產(chǎn)是位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓。兩處公寓均于2020年3月竣工，合計(jì)建筑面積為19.86萬平方米。

在整體定位方面，這兩處公寓為符合相關(guān)文件認(rèn)定的保障性租賃住房，主要面向廈門市無房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。

園博公寓有2614套房源，截至2022年3月31日的出租率達(dá)99.42%。

珩琦公寓有2051套房源，截至2022年3月31日的出租率達(dá)99.11%。

整體來看，兩處公寓目前已處于飽和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，并且項(xiàng)目房源需求量較大。

【2】紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱：紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT）

底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，建筑面積合計(jì)13.47萬平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。

目前，4個(gè)項(xiàng)目已取得保障性租賃住房認(rèn)定書，資產(chǎn)評(píng)估值約為11.58億元，主要出租對(duì)象是新市民、青年人。截至2022年3月31日，安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。

招募說明書（草案）中表示，4個(gè)項(xiàng)目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，但租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場(chǎng)住房租金的六折左右，與市場(chǎng)化租賃住房相比，具有顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

保障性租賃住房REITs怎么看？

我們投資者在選擇保障性租賃住房REITs時(shí)，主要是從土地、租住情況、管理、供需等各方面來對(duì)其未來的收益有一個(gè)大致的判斷。

【1】看土地

如用地性質(zhì)、年限、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓約束等。

【2】看租戶、租約和租金

租戶的準(zhǔn)入機(jī)制和現(xiàn)有租戶畫像。

租約的平均期限和調(diào)整機(jī)制。

對(duì)于租金和租金增長(zhǎng)率的規(guī)約或指引。

資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況（出租率、租金）和成本收益率未來可能在租戶準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)相關(guān)所得稅等方面的潛在政策變化等。

【3】看估值和定價(jià)

資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果及其合理性。

【4】看管理

運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的過往管理業(yè)績(jī)，和對(duì)管理機(jī)構(gòu)是否具備一定的激勵(lì)機(jī)制。

【5】看供需情況

特定項(xiàng)目所面臨的周邊競(jìng)品環(huán)境和市場(chǎng)供需趨勢(shì)。

【6】看擴(kuò)募和增長(zhǎng)潛力

原始權(quán)益人是否具備擴(kuò)募潛力。

保障性住租賃房公募REITs由于突出一個(gè)保障性，所以也有一個(gè)難點(diǎn)就是如何平衡收益率。想要有更好的收益率，就要選取適合的保障房項(xiàng)目，加以配合“優(yōu)惠”的稅收政策。