百萬(wàn)房貸月供大約可省200多元

早在2019年8月，根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，中國(guó)人民銀行改革完善LPR形成機(jī)制，LPR已經(jīng)成為金融機(jī)構(gòu)貸款定價(jià)的主要參考。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2020年8月，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換如期完成。其中，存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換28.3萬(wàn)億元、6430萬(wàn)戶，轉(zhuǎn)換比例99%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。

舉例來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)元25年期的房貸，采取等額本息方式還貸，若2022年利率為5%，每月月供為5845.90元，下調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)后，2023年的利率變?yōu)?.65%，月供降為5643.81元，每月節(jié)省利息202.09元。若2022年利率為6%，每月月供為6443.01 元 ，下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)后，2023年利率降為5.65%，月供減少為6230.78 元，每月節(jié)省利息212.23元。

不難看出，35個(gè)基點(diǎn)的降息，大致可以為100萬(wàn)元25年期的房貸每月減少200多元的利息。當(dāng)然，每位購(gòu)房者的貸款本金、房貸利率和貸款期限都各有差異，實(shí)際減少的月供也會(huì)各不相同。

1月1日一早，北京市民李女士收到了貸款銀行發(fā)來(lái)的短信“由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，您個(gè)人二手房按揭貸款利率將調(diào)整為4.85%。”李女士于2020年年底購(gòu)房，貸款中商貸金額為73萬(wàn)元，貸款利率為當(dāng)時(shí)的5年期以上LPR加55個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的LPR為4.65%，因此李女士的初始房貸利率為5.2%。2021年全年，5年期以上LPR都沒(méi)有變動(dòng)，因此2022年一年，李女士的房貸利率仍照此執(zhí)行。不過(guò)2023年她的房貸利率降到了4.85%，從1月份開(kāi)始，每個(gè)月月供金額為4210元，比去年的4353元少了143元，一年可省1716元。

顯而易見(jiàn)，貸款本金低的人，月供本來(lái)就低，所以利率下調(diào)后減少的金額就小；貸款本金高的人，月供也高，下調(diào)幅度就大。而當(dāng)初選擇了固定利率的客戶，則無(wú)緣下調(diào)房貸利率。

一季度LPR有調(diào)降可能性

盡管房貸政策不斷寬松，但從近期金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)相對(duì)乏力，反映出居民消費(fèi)意愿和能力仍然不足，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁有必要進(jìn)一步引導(dǎo)LPR下行。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬指出，近期各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策不斷加碼，為進(jìn)一步刺激信貸需求、激活主體活力、促進(jìn)樓市回暖，并有利于消費(fèi)回升，2023年LPR仍存在下調(diào)空間，一季度存在調(diào)降LPR的可能。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼也認(rèn)為，應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既可減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，又可激發(fā)企業(yè)中長(zhǎng)期融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，預(yù)計(jì)2023年1月或2月是LPR下降的時(shí)間窗口。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，2022年12月LPR按兵不動(dòng)，有可能是報(bào)價(jià)行考慮到居民房貸重定價(jià)日多為每年1月1日，從維護(hù)2023年資產(chǎn)收益角度考慮進(jìn)行的決策。2023年1月5年期LPR報(bào)價(jià)依然有下調(diào)的可能。從趨勢(shì)上看，2023年上半年居民房貸利率還將經(jīng)歷一個(gè)持續(xù)下調(diào)過(guò)程，這是改善房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵所在。

大批存量客戶呼吁下調(diào)房貸利率加點(diǎn)

在南京打工的“90后”王先生自述，2021年10月份自己在南京購(gòu)買(mǎi)了全家第一套商品房，在農(nóng)村的父母用多年積蓄幫他支付了部分首付。2022年1月份，王先生申請(qǐng)的120萬(wàn)元房貸正式放款，貸款利率是6.15%。過(guò)了還不到半年 ，南京的首套房貸利率就降到4.4%左右。王先生說(shuō)，這相當(dāng)于每個(gè)月?lián)p失1000多元，30年貸款期一共損失三四十萬(wàn)，而父母兩人一個(gè)月都掙不了2000元錢(qián)。想到前后就差了幾個(gè)月，房貸利率便輕易把父母的辛苦錢(qián)吞沒(méi)，王先生感到很難過(guò)。

河南省洛陽(yáng)市的馬女士于2021年6月份貸款買(mǎi)房，正好趕上高利率，首套房貸利率為6.37%。2022年以來(lái)，房貸利率持續(xù)下降，目前洛陽(yáng)首套房貸利率最低為4.1%，比馬女士當(dāng)時(shí)的貸款利率足足低了2.27個(gè)百分點(diǎn)。即便馬女士2023年的貸款利率能下調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)，比現(xiàn)在買(mǎi)房的人也還要高出近2個(gè)百分點(diǎn)。

42位來(lái)自全國(guó)15個(gè)省市自治區(qū)的讀者反饋的信息顯示，只有兩位廣東的讀者選擇了固定利率，分別為5.135%和5.88%，其余40位讀者都選擇了浮動(dòng)利率。40人中，只有1人的加點(diǎn)數(shù)是負(fù)值，為-39個(gè)基點(diǎn)；有9人的加點(diǎn)數(shù)在20-65個(gè)基點(diǎn)之間；有30人的加點(diǎn)數(shù)在108-180個(gè)基點(diǎn)之間，其中20人的加點(diǎn)數(shù)超過(guò)130個(gè)基點(diǎn)。

目前最新的5年期以上LPR為4.3%。這意味著，即使LPR這兩年一直在降，這30位讀者2023年的最新利率依然在5.28%-6.10%的高位。加上兩名固定利率的讀者，42名讀者中有32人2023年的房貸利率在5%以上，占比高達(dá)76.2%。而目前全國(guó)很多地區(qū)的首套房貸利率已降至4.1%，甚至4%以下。

專(zhuān)家呼吁引導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率

董希淼表示，當(dāng)前存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需引起重視，他建議應(yīng)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。

存量房貸利率的下調(diào)顯然意味著銀行利息收入的減少，短期內(nèi)會(huì)直接影響銀行的業(yè)績(jī)，銀行肯定不情愿。董希淼直言：“因?yàn)檫@不但能降低住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，還能減緩越來(lái)越多的提前還款以及住房貸款被‘置換’等現(xiàn)象。利率降一些，客戶留下來(lái)，總比群體性跑了好吧？”

光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，受疫情影響，部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，而高利率房貸按揭不僅降低了居民資產(chǎn)負(fù)債表的安全性，也不利于消費(fèi)的恢復(fù)。通過(guò)下調(diào)存量房貸利率，從“防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)消費(fèi)、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進(jìn)而促進(jìn)按揭貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，甚至能夠促進(jìn)住房銷(xiāo)售盡快復(fù)蘇。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)統(tǒng)一下調(diào)存量房貸利率也有先例。2008年10月，央行將居民房貸的利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。此后，國(guó)內(nèi)大批銀行也對(duì)存量房貸客戶給予七折優(yōu)惠利率。對(duì)于此前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)逾期記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，有些銀行甚至無(wú)需客戶申請(qǐng)，就會(huì)自動(dòng)給予優(yōu)惠利率。這也是最近二十年唯一一次關(guān)于存量房貸利率的優(yōu)惠措施。